В этой статье мы постараемся детально ответить на вопрос как узаконить перепланировку квартиры в любом городе Украины. Для начала выясним, что означает слово перепланировка. Обратите внимание, что в законодательстве встречается похожие слова — переоборудование и реконструкция. Иногда люди смешивают эти три юридические понятия.
Перепланировка — это изменение внутренней структуры жилых помещений, когда производятся работы по перемещению и демонтажу перегородок, установке новых дверных проемов, пристройке балконов и т.д.
Переоборудование — это изменение инженерных коммуникаций и систем внутри квартиры, таких как отопление, сантехника, газ и т.д.
Реконструкция здания предполагает проведение изменений в несущих конструкциях, фасаде и инженерных системах. Следует отметить, что реконструкция включает в себя переоборудование и перепланировку помещений в соответствии с установленными нормативными требованиями и стандартами.
Таким образом, перепланировка, переоборудование и реконструкция — это три разных процесса, которые имеют свои характеристики и требуют соответствующих юридических разрешений и оформления.
Перепланировка — что можно и что нельзя
Согласно ст. 152 ЖКУ перепланировка квартиры, которая принадлежит гражданину на праве частной собственности, осуществляется с разрешения исполкома. Однако стоит помнить о том, что при перепланировке можно делать далеко не все, что захочется.
Можно:
- объединять ванную с туалетом;
- присоединять к ванной части коридоров;
- увеличивать площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
- создавать кухни-столовые;
- прорубать проемы в стенах, не являющихся несущими;
- убирать антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади;
- организовывать выход на балкон, разобрав подоконную часть стены.
Нельзя:
- увеличивать, или уменьшать общую жилую площадь;
- в капитальных стенах не разрешается делать новые окна, двери или закрывать их наглухо;
- переделывать газовую сеть с ее территориальным переносом;
- устраивать на балконах приборы систем отопления;
- объединять две разные квартиры, или квартиру с чердаком;
- расширять площадь санузлов за счет жилой площади;
- делать на чердаках жилые комнаты;
- категорически запрещается объединять балкон и комнату дома, или квартиры
- также нельзя в жилой площади устраивать дополнительные помещения (санузел, душевая, ванная и т.д.)
- переделывать вентиляционные шахты и дымоходы
Документы на получения разрешения:
Для того чтобы оформить законно свою перепланировку, необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на переоборудования или перепланировку в орган местного самоуправления.
К заявлению прилагаем такие документы:
- копия свидетельства о праве собственности;
- копия техпаспорта;
- поэтажный план, заверенный ЖЭО или владельцем дома;
- эскизный проект перепланировки;
- фото- и графические изображения объекта;
- согласие ЖЭО на осуществление работ по перепланировке;
- документ, подтверждающий согласие жильцов на работы по перепланировке.
После того, необходимо будет заказать у организации проект перепланировки. Данный проект согласовывается с районной СЭС, пожарной службой, ЖЭО.
После окончания строительных работ и принятия объекта в эксплуатацию, а также и утверждения этого акта органом местного самоуправления, БТИ проводит инвентаризацию и изготавливает новый технический паспорт на помещение, который передается в ЖЭО.
Ответственность за незаконную перепланировку
Когда незаконная перепланировка привела к невозможности эксплуатации жилищного дома, а также нарушению нормального функционирования объекта с последствием угрозы опасности для жизни и здоровья жильцов или нанесла имущественный ущерб, ст. 270-1 УКУ предусматривает штраф в размере от 1700 до 4250 грн., исправительные работы до 2-х лет, лишение свободы до 3-х лет.
Сколько по времени узаконить перепланировку?
На утверждение проекта перепланировки квартиры уходит от 20 до 40 дней, а получение разрешения на строительство — не более 14 дней; завершение процедуры ввода в эксплуатацию квартиры с новым планировочным решением занимает от 10 до 15 дней, а получение нового технического паспорта — от 3 до 10 дней. Если организации, занимающиеся разработкой проектной документации, заняты другими работами, то срок подготовки проекта может затянуться.
Как продать квартиру с неоформленной перепланировкой
Иногда бывает так, что квартира имеет перепланировку, но не прошла узаконивание, и нужно быстро ее продать. Как поступить в этом случае?
Сначала вам нужно найти покупателя, который согласен приобрести такую квартиру. Для этого придется снизить цену продажи на сумму, необходимую для уплаты расходов по оформлению документов.
Также можно продать квартиру по старым документам, несмотря на наличие перепланировки. В этом случае все проблемы и расходы по оформлению документов лягут на нового покупателя. Если у вас есть покупатель, который готов купить квартиру на этих условиях, то проблем быть не должно. Главное, чтобы цена продажи перепланированной квартиры устроила покупателя.
Нотариус не осматривает квартиру перед сделкой, поэтому не знает о наличии перепланировки. Однако в договоре купли-продажи указывается, что квартира была осмотрена покупателем, и в ней нет перепланировки. Следовательно, ваша квартира продается, как будто перепланировки нет.
После продажи покупатель станет владельцем квартиры с перепланировкой, и все обязательства по узакониванию изменений лягут на него. Сегодня на рынке недвижимости много квартир с неоформленными перепланировками, поэтому такая схема продажи является обычной практикой.
Какие риски связаны с покупкой квартиры с неузаконенной перепланировкой
Не всегда возможно узаконить перепланировку. Если вы, например, поменяли местами кухню и жилую комнату, пристроили балкон на фасаде здания или снесли несущую стену, то такие изменения нельзя узаконить.
Поэтому перед покупкой перепланированной квартиры без соответствующих документов нужно обязательно получить консультацию у специалиста и узнать, возможно ли узаконить такую перепланировку и какая будет стоимость всего процесса.
Если перепланировку получается узаконить
Если вы узнали, что такую перепланировку можно узаконить и получили информацию о стоимости процесса, то можно обсудить с продавцом снижение цены квартиры. Если договоритесь о логичном ценовом предложении, то сделка будет совершена.
Если вы не планируете продавать квартиру в будущем, то после покупки ее можно использовать по старым документам и не спешить с оформлением перепланировки.
Как легализовать перепланировку квартиры: советы и порядок действий
Статья 150 Жилищного кодекса Украины предоставляет владельцам недвижимости право распоряжения ею по своему усмотрению. Но перепланировка квартиры требует легализации согласно статье 100 того же Кодекса, независимо от цели изменения планировки. Чтобы легализовать перепланировку квартиры, необходимо пройти определенный порядок действий, который мы расскажем детальнее.
Одним из первых шагов будет разработка проекта и осуществление изменений в качественных характеристиках помещения. Для этого обратитесь в организацию со специальной лицензией на осуществление такой деятельности, которая разработает документацию в соответствии с техническими условиями (ТУ) и требованиями различных эксплуатационных служб. Если перепланировка коснулась инженерных коммуникаций, то замена или перенос таких элементов должно быть согласовано с техническими службами, осуществляющими их контроль.
Полученные ТУ являются необходимой частью проекта, поэтому не забудьте о них. Когда проект будет готов, заполненная декларация на получение разрешения на проведение перепланировки недвижимости, а также копии документов, подтверждающих право собственности, заверенные у нотариуса, паспортом и ИНН, должны быть представлены в Разрешительный центр, расположенный по месту нахождения квартиры.
Важно помнить, что декларацию и проект следует подать в двух экземплярах. Это обеспечит возможность сохранения одного из экземпляров в случае потери или повреждения другого экземпляра. Кроме того, такая подача документов уменьшит риск отказа в их принятии по техническим или другим причинам, связанным с обработкой документов. Поэтому, пожалуйста, не забудьте об этом при подготовке и подаче своей декларации и проекта.
