В цій статті ми постараємося детально відповісти на питання як узаконити перепланування квартири в будь-якому місті України. Для початку з’ясуємо, що означає слово перепланування. Зверніть увагу, що в законодавстві зустрічаються схожі слова – переобладнання та реконструкція. Іноді люди змішують ці три юридичні поняття.
Перепланування – це зміна внутрішньої структури житлових приміщень, коли проводять роботи з переміщення і демонтажу перегородок, установлення нових дверних прорізів, прибудови балконів тощо.
Переобладнання – це зміна інженерних комунікацій і систем усередині квартири, таких як опалення, сантехніка, газ тощо.
Реконструкція будівлі передбачає проведення змін у несучих конструкціях, фасаді та інженерних системах. Слід зазначити, що реконструкція включає в себе переобладнання і перепланування приміщень відповідно до встановлених нормативних вимог і стандартів.
Таким чином, перепланування, переобладнання та реконструкція – це три різні процеси, які мають свої характеристики і потребують відповідних юридичних дозволів та оформлення.
Перепланування – що можна і що не можна
Згідно зі ст. 152 ЖКП перепланування квартири, яка належить громадянину на праві приватної власності, здійснюється з дозволу виконкому. Однак варто пам’ятати про те, що під час перепланування можна робити далеко не все, що захочеться.
Можна:
- об’єднувати ванну з туалетом;
- приєднувати до ванної частини коридорів;
- збільшувати площі житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень;
- створювати кухні-їдальні;
- прорубувати отвори в стінах, які не є несучими;
- прибирати антресолі, вбудовані шафи і комори для збільшення житлової площі;
- організовувати вихід на балкон, розібравши підвіконну частину стіни.
Не можна:
- збільшувати, або зменшувати загальну житлову площу;
- в капітальних стінах не дозволяється робити нові вікна, двері або закривати їх наглухо;
- переробляти газову мережу з її територіальним перенесенням;
- влаштовувати на балконах прилади систем опалення;
- об’єднувати дві різні квартири, або квартиру з горищем;
- розширювати площу санвузлів за рахунок житлової площі;
- робити на горищах житлові кімнати;
- категорично забороняється об’єднувати балкон і кімнату будинку, або квартири;
- також не можна в житловій площі влаштовувати додаткові приміщення (санвузол, душова, ванна тощо)
- переробляти вентиляційні шахти та димоходи.
Документи на отримання дозволу:
Для того щоб оформити законно своє перепланування, необхідно подати заяву про надання дозволу на переобладнання або перепланування до органу місцевого самоврядування.
До заяви додаємо такі документи:
- копія свідоцтва про право власності;
- копія техпаспорта;
- поверховий план, завірений ЖЕО або власником будинку;
- ескізний проект перепланування;
- фото- і графічні зображення об’єкта;
- згода ЖЕО на здійснення робіт із перепланування;
- документ, що підтверджує згоду мешканців на роботи з перепланування.
Після того, необхідно буде замовити в організації проект перепланування. Цей проєкт узгоджується з районною СЕС, пожежною службою, ЖЕО.
Після закінчення будівельних робіт і прийняття об’єкта в експлуатацію, а також затвердження цього акта органом місцевого самоврядування, БТІ проводить інвентаризацію і виготовляє новий технічний паспорт на приміщення, який передається в ЖЕО.
Відповідальність за незаконне перепланування
Коли незаконне перепланування призвело до неможливості експлуатації житлового будинку, а також порушення нормального функціонування об’єкта з наслідком загрози небезпеки для життя і здоров’я мешканців або завдало майнової шкоди, ст. 270-1 ККУ передбачає штраф у розмірі від 1700 до 4250 грн., виправні роботи до 2-х років, позбавлення волі до 3-х років.
Скільки за часом узаконити перепланування?
На затвердження проєкту перепланування квартири йде від 20 до 40 днів, а отримання дозволу на будівництво – не більше 14 днів; завершення процедури введення в експлуатацію квартири з новим планувальним рішенням займає від 10 до 15 днів, а отримання нового технічного паспорта – від 3 до 10 днів. Якщо організації, що займаються розробкою проєктної документації, зайняті іншими роботами, то термін підготовки проєкту може затягнутися.
Як продати квартиру з неоформленим переплануванням
Іноді буває так, що квартира має перепланування, але не пройшла узаконення, і потрібно швидко її продати. Як вчинити в цьому випадку?
Спочатку вам потрібно знайти покупця, який згоден придбати таку квартиру. Для цього доведеться знизити ціну продажу на суму, необхідну для сплати витрат з оформлення документів.
Також можна продати квартиру за старими документами, незважаючи на наявність перепланування. У цьому випадку всі проблеми і витрати з оформлення документів ляжуть на нового покупця. Якщо у вас є покупець, який готовий купити квартиру на цих умовах, то проблем бути не повинно. Головне, щоб ціна продажу перепланованої квартири влаштувала покупця.
Нотаріус не оглядає квартиру перед угодою, тому не знає про наявність перепланування. Однак у договорі купівлі-продажу вказується, що квартира була оглянута покупцем, і в ній немає перепланування. Отже, ваша квартира продається, наче перепланування немає.
Після продажу покупець стане власником квартири з переплануванням, і всі зобов’язання з узаконення змін ляжуть на нього. Сьогодні на ринку нерухомості багато квартир з неоформленими переплануваннями, тому така схема продажу є звичайною практикою.
Які ризики пов’язані з купівлею квартири з неузаконеним переплануванням
Не завжди можливо узаконити перепланування. Якщо ви, наприклад, поміняли місцями кухню і житлову кімнату, прибудували балкон на фасаді будівлі або знесли несучу стіну, то такі зміни не можна узаконити.
Тому перед купівлею перепланованої квартири без відповідних документів потрібно обов’язково отримати консультацію у фахівця і дізнатися, чи можливо узаконити таке перепланування і яка буде вартість усього процесу.
Якщо перепланування виходить узаконити
Якщо ви дізналися, що таке перепланування можна узаконити і отримали інформацію про вартість процесу, то можна обговорити з продавцем зниження ціни квартири. Якщо домовитеся про логічну цінову пропозицію, то угоду буде здійснено.
Якщо ви не плануєте продавати квартиру в майбутньому, то після купівлі її можна використовувати за старими документами і не поспішати з оформленням перепланування.
Як легалізувати перепланування квартири: поради та порядок дій
Стаття 150 Житлового кодексу України надає власникам нерухомості право розпорядження нею на власний розсуд. Але перепланування квартири вимагає легалізації згідно зі статтею 100 того ж Кодексу, незалежно від мети зміни планування. Щоб легалізувати перепланування квартири в 2024 році, необхідно пройти певний порядок дій, який ми розповімо детальніше.
Одним із перших кроків буде розробка проєкту та здійснення змін у якісних характеристиках приміщення. Для цього зверніться до організації зі спеціальною ліцензією на здійснення такої діяльності, яка розробить документацію відповідно до технічних умов (ТУ) і вимог різних експлуатаційних служб. Якщо перепланування торкнулося інженерних комунікацій, то заміна або перенесення таких елементів має бути погоджено з технічними службами, які здійснюють їхній контроль.
Отримані ТУ є необхідною частиною проєкту, тому не забудьте про них. Коли проєкт буде готовий, заповнену декларацію на отримання дозволу на проведення перепланування нерухомості, а також копії документів, що підтверджують право власності, засвідчені в нотаріуса, паспортом та ІПН, слід подати до Дозвільного центру, розташованого за місцем знаходження квартири.
Важливо пам’ятати, що декларацію та проєкт слід подати у двох примірниках. Це забезпечить можливість збереження одного з примірників у разі втрати або пошкодження іншого примірника. Крім того, таке подання документів зменшить ризик відмови в їх прийнятті з технічних або інших причин, пов’язаних з опрацюванням документів. Тож, будь ласка, не забудьте про це під час підготовки та подання своєї декларації та проєкту.
