Договор найма жилого помещения – это неотъемлемая часть процесса аренды квартиры в Украине. Тем не менее, далеко не все знают, какие риски могут возникнуть у обеих сторон при его заключении. Наша статья поможет вам разобраться в этом вопросе и даст практические советы по обеспечению своей безопасности. Мы рассмотрим легальную и нелегальную аренду, сопоставим их плюсы и минусы, и расскажем, как работает закон в этой области.
Проблема данной темы состоит в том, что многие люди не до конца понимают, что собой представляет документ договор аренды квартиры в Украине, а некоторые вообще думают, что это чистая формальность для предоставления отчетности в агентство недвижимости, или возможность заставить оплатить налоги за жилье в государственные органы.
Данный материал будет полезен как для арендодателей, так и для квартиросъемщиков. Вы получите ответы на наиболее важные вопросы, связанные с договором найма жилого помещения: как правильно его составить, нужен ли он вообще, и какие риски несет собственник, сдающий жилье без оплаты налогов. Читайте внимательно, чтобы избежать возможных проблем и сохранить свои деньги и нервы.
Скачайте договор аренды квартиры.
Узнайте чем отличается договор аренды жилья от договора найма
Договор найма квартиры является юридическим документом, согласно которому физическое лицо арендует жилое помещение у другого физического лица. При заключении такого договора используются термины «найм» или «наём».
Договор аренды квартиры представляет собой аренду жилого помещения, где одна из сторон — юридическое лицо, например, фирма. Он может заключаться в случае, если физическое лицо арендует нежилое помещение, такое как склад или офис.
Очевидна разница между этими договорами: кто и какой объект арендует. Исходя из этого, правовые отношения между сторонами договора регулируются по-разному. В случае заключения договора аренды квартиры между двумя физическими лицами удобнее говорить о нем как о договоре аренды, но на самом деле он должен называться договором найма квартиры.
Поскольку мы рассматриваем вопрос отношений между физическими лицами, то вместо слова «найм» мы будем использовать «аренда». Почему? Потому что пользователи в интернете подразумевают под договором аренды квартиры именно обычную потребность снять жилье на короткое или длительное время в другого такого же физ. лица.
Основные пункты в договоре аренды квартиры
Информация которая входит в договор аренды, зависит от конкретных соглашений между арендодателем и арендатором. Большинство таких документов будут включать следующую основную информацию:
- Информация о личности арендаторов. В договоре аренды необходимо указать имена всех лиц, проживающих в арендуемом имуществе, а также паспортные данные арендодателя и подписи сторон.
- Информация об идентификации имущества. Чтобы избежать путаницы, в договоре аренды должна быть четко указана информация об арендуемом имуществе, включая адрес недвижимости, описание и территории, находящиеся в собственности.
- На какой срок аренда. Длительность действия договора аренды определяется сроком, который может быть указан в виде точных дат или периода времени. В зависимости от условий возобновления договора, процедура возобновления может быть включена в этот раздел или создана отдельная группа. Важно помнить, что если дата окончания аренды не указана, то длительность аренды составит пять лет в соответствии со статьей 821 Гражданского кодекса Украины.
- Стоимость аренды и оплата. Размер арендной платы определяет, сколько арендатор должен будет уплачивать арендодателю за использование имущества. В этом разделе должны быть указаны сумма арендной платы, дата ее оплаты и форма оплаты, а также информация о коммунальных услугах. Необходимо также уточнить условия и сумму комиссии за просрочку и штрафы за невыполнение обязательств.
- Штрафы и проценты за просрочку. В договоре аренды необходимо определить, какие последствия будут иметься в случае просрочки арендной платы. Возможно, вы захотите указать льготный период, когда штрафы не будут начисляться, или включить штрафы за возврат чека или просрочку платежа.
- Залоговый депозит. С целью обеспечения возможных убытков, которые могут возникнуть в результате использования имущества арендатором, может быть установлен залоговый депозит. Договор аренды должен содержать информацию о размере залога, условиях его уплаты и возврата. Также необходимо определить, какие действия арендатора могут быть признаны нарушением договора и привести к удержанию залога.
- Права и обязанности арендаторов. Люди, берущие имущество в аренду, имеют ряд прав, включая право на конфиденциальность. В этом разделе описываются права и обязанности арендаторов, такие как изменения имущества, использование и поддержание чистоты и санитарных норм, а также соблюдение местных законов о здоровье и безопасности.
- Права арендодателя. Арендодатели также имеют права и обязанности при сдаче имущества в аренду. Их обязанности включают поддержание имущества в хорошем состоянии, выполнение необходимых ремонтных работ и соблюдение всех законов.
- Прекращение аренды и способы юр. защиты. Если любая из сторон решает прекратить аренду до истечения установленного срока, необходимо четко определить обстоятельства. Если арендатор желает отказаться от договора, соглашение должно указывать на сроки, когда это возможно, а также на любые возможные дополнительные платежи. Если арендодатель хочет расторгнуть договор, следует определить условия, при которых это возможно, например, неуплату арендной платы, незаконную деятельность или повреждение имущества. Этот раздел также должен содержать информацию о процедуре расторжения договора и о том, какое уведомление необходимо предоставить.
Если вы затрудняетесь разобраться с договором, рекомендуем обратиться к юристу по недвижимости, который предоставит детальную информацию.
Акт приема-передачи квартиры в аренду
Чтобы квартира принесла приятные ощущения и пользу, а не породила фобии и финансовые проблемы, рекомендуем подписать акт приема передачи имущества. Порядок действий может быть следующим. Сперва согласовываются все положения с основным договором, а позже прорабатывается документ передачи. Этот акт является обязательным элементом договора аренды и помогает избежать потенциальных конфликтов. К сожалению, многие стороны сделки не принимают его во внимание, что может привести к неприятным последствиям и ухудшению взаимоотношений. Поэтому рекомендуется не медлить с составлением акта и включить в него как можно больше деталей, в частности перечень мебели и техники с описанием их состояния и фотографиями, а также показания счетчиков. Он должен быть подписан обеими сторонами в двух экземплярах. Этот документ станет весомым аргументом в случае каких-либо спорных ситуаций, связанных с ремонтом мебели и техники, и будет использован при расторжении договора аренды. После подписания акта ответственность за сохранность имущества ложится на арендатора.
Нужны ли риэлторы при составлении договора аренды квартиры
Ответим коротко: риэлторы не нужны. Фактически, риэлтор не имеет отношения к договору аренды, так как сделка заключается только между арендатором и собственником недвижимости. Третьих сторон нет.
Единственное, что может сделать риэлтор — это предоставить типовой договор аренды квартиры, который можно найти в интернете. Но это никак не гарантирует защиту прав и интересов сторон. Важно помнить, что посредник пришел заработать деньги, а не обеспечить безопасность сделки. Особенно остерегайтесь риэлторов, которые работают «сами на себя». Лучше обращаться к известным официальным агентствам недвижимости.
Так же много рисков несет и сам собственник. Он вручает свое имущество не знакомым людям. Поэтому перед подписанием договора аренды необходимо тщательно проверить документы на квартиру и убедиться в чистоте сделки. В этом случае риэлтор будет излишним звеном в сделке, который только мешает свободной коммуникации между арендатором и собственником.
Сколько стоит оформление договора аренды у нотариуса
Для оформления договора аренды квартиры требуется письменное соглашение, если аренда продлится менее 3 лет. Однако, если срок аренды составляет более 3 лет, то договор должен быть оформлен у нотариуса. При этом необходимо учитывать расходы на услуги нотариуса и налоги. Общая сумма расходов включает:
- Государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд — 1%;
- Военный сбор — 1,5%;
- Услуги нотариуса — около 500-700 гривен в зависимости от региона.
Таким образом, стоимость оформления договора аренды квартиры составляет 2,5% от суммы сделки, которая рассчитывается как цена аренды в месяц умноженная на количество месяцев, а также дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.
Например, если цена аренды квартиры составляет 6500 тысяч гривен в месяц, и договор заключен на 12 месяцев, то общая сумма налогов и услуг нотариуса составит около 2100 гривен.
Также стоит учитывать, что установление завышенной цены аренды не имеет смысла, так как в этом случае арендаторы имеют право обратиться в суд и защищать свои интересы. Поэтому, если вы хотите оформить договор аренды квартиры официально, укажите реальную цену аренды в договоре.
Где взять типовой договор аренды квартиры — Киев, Днепр, Одесса и Харьков
Если вы ищете типовой договор аренды квартиры для конкретного города, то прежде всего задумайтесь, действительно ли он вам нужен. Если вы являетесь арендатором, то вероятно, вам нужен договор, чтобы защитить свои права. Однако, если вы собственник квартиры, то стоит взвесить все плюсы и минусы.
Вы можете скачать образец любого типового договора, но вопрос в том, будет ли он выгоден и защитит ли ваши права.
Лучше всего при сдаче квартиры заплатить небольшую сумму юристу и подготовить договор индивидуально под ваш случай и условия. Договор аренды на украинском языке будет действителен в любом городе Украины, будь то Киев, Одесса, Харьков или Днепр. Скачайте типовой договор найма жилья здесь.
Разницы в том, какой город будет указан в типовом договоре, нет — его можно подправить. Однако, есть различия в пунктах договора и условиях. Важно внимательно читать то, что вы собираетесь подписывать и при возникновении сомнений лучше исключить или добавить пункт, чем полагаться на типовые договоры.
Какой штраф за сдачу квартиры в аренду без налогов
Бывают неприятные случаи, когда другие люди доносят на вас налоговой службе за неуплату налогов сдаваемой квартиры. Если будет доказан факт сдачи жилья, например, через договор аренды, налоговая может наказать вас штрафом.
Давайте посмотрим, какие санкции могут быть применены к владельцу квартиры, который не оплатил налоговые обязательства:
- Административный штраф от 51 до 136 гривен.
- Все неуплаченные налоги, а также штрафные санкции.
- Возможный штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неуплаченных налогов является значительной.
Однако, чтобы наказание было применено, необходимо доказать факт нарушения. Налоговая служба должна будет заинтересоваться донесением на арендуемую квартиру, что не всегда бывает, особенно если сумма налогов невелика. Тем не менее, угроза штрафа все же существует.
Посмотрите видео рекомендации юриста
Как обезопасить собственника при заключении договора на аренду жилья в Украине в 2024 году?
Вариантом является договор на срок от 1 до 11 месяцев, с возможностью выселения после двух задержанных оплат, при условии, что периодичность выплат оговорена. Также можно заключить договор на 1 месяц и продлевать его каждый месяц, сохраняя залоговую сумму. Необходимый шаблон договора можно скачать и заполнить за 15-30 минут. Отказ от договора может привести к штрафам в размере от 51 до 34 000 грн.
Как расторгнуть договор аренды квартиры
Согласно законодательству, одностороннее расторжение договора аренды квартиры запрещено. Если собственник недвижимости желает прекратить договор, он должен предупредить жильцов за три месяца или ссылаться на определенный пункт в документе аренды.
Если квартиросъемщики соглашаются с условиями, предложенными владельцем, то договор расторгается по взаимному согласию сторон. Если нет, то споры решаются через суд.
При каких обстоятельствах арендодатель может расторгнуть договор
Собственник имеет право на расторжение договора аренды квартиры согласно статье 783 Гражданского кодекса Украины, если квартиросъемщик:
- использует помещение не по назначению или нарушает условия, предусмотренные договором;
- без согласия собственника передал жилой объект третьим лицам;
- создает угрозу безопасности помещения своим поведением.
Как уже упоминалось, для расторжения договора аренды возможны два пути: переговоры или судебное разбирательство.
В каких случаях возможно расторжение договора аренды жилья со стороны квартиросъемщика
Квартиросъемщик вправе отказаться от договора аренды в любое время. Однако, необходимо предупредить собственника жилья заранее – за 3 месяца до выселения или в течение срока, указанного в документе, в письменной или устной форме.
Следует учитывать один момент: если собственник жилья не согласен на расторжение договора, споры передаются в суд, и важно доказать, что уведомление о выселении было сделано вовремя. В противном случае, после выселения квартирантов, арендодатель может потребовать оплату за три месяца.
Согласно статье 784 Гражданского Кодекса Украины, досрочное расторжение договора аренды возможно в следующих случаях:
- когда собственник жилья предоставил жилой объект в ненадлежащем состоянии;
- если арендодатель отказывается производить капитальный ремонт помещения;
- когда владелец жилой площади постоянно или временами нарушает условия, прописанные в договоре.
Друзья, в этой статье мы рассмотрели довольно сложный и обширный вопрос относительно договора аренды квартиры. Задавайте в комментариях свои вопросы. Будем отвечать. Делитесь свои опытом.
