Договір оренди квартири Україна 2023 – Важливі моменти

Договір найму житлового приміщення – це невід’ємна частина процесу оренди квартири в Україні. Проте далеко не всі знають, які ризики можуть виникнути в обох сторін під час його укладення. Наша стаття допоможе вам розібратися в цьому питанні і дасть практичні поради щодо забезпечення своєї безпеки. Ми розглянемо легальну і нелегальну оренду, зіставимо їхні плюси і мінуси, і розповімо, як працює закон у цій сфері.

Проблема цієї теми полягає в тому, що багато людей не до кінця розуміють, що собою являє документ договір оренди квартири в Україні, а дехто взагалі думає, що це чиста формальність для надання звітності до агентства нерухомості, або можливість примусити сплатити податки за житло в державні органи.

Цей матеріал буде корисним як для орендодавців, так і для квартиронаймачів. Ви отримаєте відповіді на найважливіші запитання, пов’язані з договором найму житлового приміщення: як правильно його скласти, чи потрібен він узагалі, і які ризики несе власник, що здає житло без сплати податків. Читайте уважно, щоб уникнути можливих проблем і зберегти свої гроші та нерви.

Скачайте договір оренди квартири.

Дізнайтеся чим відрізняється договір оренди житла від договору найму

Договір найму квартири являється юридичним документом, згідно з яким фізична особа орендує житлове приміщення в іншої фізичної особи. Під час укладення такого договору використовуються терміни “найм” або “найм”.

Договір оренди квартири являє собою оренду житлового приміщення, де одна зі сторін – юридична особа, наприклад, фірма. Він може укладатися в разі, якщо фізична особа орендує нежитлове приміщення, таке як склад або офіс.

Очевидна різниця між цими договорами: хто і який об’єкт орендує. Виходячи з цього, правові відносини між сторонами договору регулюються по-різному. У разі укладення договору оренди квартири між двома фізичними особами зручніше говорити про нього як про договір оренди, але насправді він має називатися договором найму квартири.

Оскільки ми розглядаємо питання відносин між фізичними особами, то замість слова “найм” ми будемо використовувати “оренда”. Чому? Тому що користувачі в інтернеті мають на увазі під договором оренди квартири саме звичайну потребу винайняти житло на короткий або тривалий час в іншої такої ж фіз. особи.

Основні пункти в договорі оренди квартири

Інформація, яка входить до договору оренди, залежить від конкретних угод між орендодавцем та орендарем. Більшість таких документів включатимуть таку основну інформацію:

• Інформація про особистість: імена всіх, хто проживає у власності, мають бути включені до договору оренди. Необхідно також включити інформацію про орендодавця. Паспортні дані та підписи сторін.
• Інформація, що ідентифікує майно: Щоб уникнути плутанини, майно, яке орендується, має бути чітко ідентифіковане. Включіть адресу нерухомості, опис і те, які території входять у власність.
• Термін оренди: Строк – це тривалість дії договору оренди. Пункт може включати точні дати, період часу і спосіб поновлення договору оренди. Залежно від способу поновлення оренди, ви можете включити процедуру поновлення в цей розділ або створити новий заголовок для поновлення. Пам’ятайте, якщо не вказана дата закінчення оренди, то стаття 821 Цивільного кодексу України, говорить, що тривалість оренди становитиме п’ять років.
• Сума орендної плати: сума орендної плати – це те, скільки орендар платитиме орендодавцю за використання майна. Цей розділ має містити суму орендної плати, дату оплати та прийнятну форму оплати. Ви також маєте знати, чи буде орендар нести відповідальність за комунальні послуги, чи вони включені в орендну плату.
• Комісія за прострочення і штрафи: у вашій угоді про оренду мають міститися положення про те, як обробляється прострочена оренда. Ви можете включити пільговий період, але це не обов’язково. Ви також можете включити штрафи за повернення чека або прострочення платежу.
• Страховий депозит: Страховий депозит сплачується орендодавцю на випадок, якщо орендар завдасть шкоди майну. У договорі оренди мають бути визначені умови оплати і час повернення застави, якщо немає пошкоджень. У цьому розділі також має бути чітко визначено, що вважається “збитком” і за яких умов депозит не повертається.
• Права та обов’язки орендарів: орендарі, які орендують майно, мають законні права, такі як конфіденційність. У розділі прав та обов’язків будуть описані такі речі, як зміни майна, використання майна, утримання майна в чистоті та санітарному стані, а також дотримання місцевих законів про здоров’я та безпеку.
• Права орендодавця: орендодавці також мають права та обов’язки при здачі майна в оренду. Обов’язки орендодавця включають утримання майна, виконання певних ремонтних робіт і дотримання всіх законів.
• Припинення оренди та засоби правового захисту: у разі, якщо будь-яка зі сторін хоче припинити оренду до узгодженого періоду, необхідно чітко окреслити певні обставини. Якщо орендар хоче скасувати договір, в угоді має бути зазначено, коли він може припинити оренду, і будь-які понесені збори. Якщо орендодавець хоче розірвати цей документ, слід визначити обставини, за яких він може розірвати його, наприклад – несплата орендної плати, незаконна діяльність або пошкодження майна. Цей розділ також повинен містити інформацію про процес розірвання і тип повідомлення, яке необхідно надати.

Якщо вам важко розібратися з договором, рекомендуємо звернутися до юриста з нерухомості, який надасть детальну інформацію.

Акт приймання-передачі квартири в оренду

Щоб квартира принесла приємні відчуття і користь, а не породила фобії та фінансові проблеми, рекомендуємо підписати акт приймання передачі майна. Порядок дій може бути таким. Спершу узгоджуються всі положення з основним договором, а пізніше опрацьовується документ передачі. Цей акт є обов’язковим елементом договору оренди і допомагає уникнути потенційних конфліктів. На жаль, багато сторін угоди не беруть його до уваги, що може призвести до неприємних наслідків і погіршення взаємин. Тому рекомендується не зволікати зі складанням акта і включити до нього якомога більше деталей, зокрема перелік меблів і техніки з описом їхнього стану та фотографіями, а також показання лічильників. Він має бути підписаний обома сторонами у двох примірниках. Цей документ стане вагомим аргументом у разі якихось спірних ситуацій, пов’язаних із ремонтом меблів і техніки, та буде використаний під час розірвання договору оренди. Після підписання акта відповідальність за збереження майна лягає на орендаря.

Чи потрібні ріелтори при складанні договору оренди квартири

Відповімо коротко: ріелтори не потрібні. Фактично, рієлтор не має відношення до договору оренди, оскільки угода укладається тільки між орендарем і власником нерухомості. Третіх сторін немає.

Єдине, що може зробити ріелтор – це надати типовий договір оренди, який можна знайти в інтернеті. Але це ніяк не гарантує захист прав та інтересів сторін. Важливо пам’ятати, що посередник прийшов заробити гроші, а не забезпечити безпеку угоди. Особливо остерігайтеся ріелторів, які працюють “самі на себе”. Краще звертатися до відомих офіційних агентств нерухомості.

Так само багато ризиків несе і сам власник. Він вручає своє майно не знайомим людям. Тому перед підписанням договору оренди необхідно ретельно перевірити документи на квартиру і переконатися в чистоті угоди. У цьому разі ріелтор буде зайвою ланкою в угоді, яка тільки заважає вільній комунікації між орендарем і власником.

Скільки коштує оформлення договору оренди в нотаріуса

Для оформлення договору оренди квартири потрібна письмова угода, якщо оренда триватиме менше 3 років. Однак, якщо термін оренди становить понад 3 роки, то договір має бути оформлений у нотаріуса. При цьому необхідно враховувати витрати на послуги нотаріуса та податки. Загальна сума витрат включає:

1. Державне мито та збір до Пенсійного фонду – 1%;
2. Військовий збір – 1,5%;
3. Нотаріальні послуги – близько 500-700 грн в залежності від регіону.

Таким чином, вартість оформлення договору оренди квартири становить 2,5% від суми угоди, яка розраховується як ціна оренди на місяць помножена на кількість місяців, а також додатково оплачуються послуги нотаріуса.

Наприклад, якщо ціна оренди квартири становить 6500 тисяч гривень на місяць, і договір укладено на 12 місяців, то загальна сума податків і послуг нотаріуса складе близько 2100 гривень.

Також варто враховувати, що встановлення завищеної ціни оренди не має сенсу, тому що в цьому випадку орендарі мають право звернутися до суду і захищати свої інтереси. Тому, якщо ви хочете оформити договір оренди квартири офіційно, вкажіть реальну ціну оренди в договорі.

Де взяти типовий договір оренди квартири – Київ, Дніпро, Одеса та Львів

Якщо ви шукаєте типовий договір оренди квартири для конкретного міста, то насамперед задумайтеся, чи дійсно він вам потрібен. Якщо ви є орендарем, то ймовірно, вам потрібен договір, щоб захистити свої права. Однак, якщо ви власник квартири, то варто зважити всі плюси і мінуси.

Ви можете завантажити зразок будь-якого типового договору, але питання в тому, чи буде він вигідний і чи захистить ваші права.

Найкраще під час здачі квартири заплатити невелику суму юристу і підготувати договір індивідуально під ваш випадок і умови. Договір оренди українською мовою буде дійсний у будь-якому місті України, чи то Київ, чи то Одеса, чи то Харків, чи то Дніпро. Скачайте типовий договір найму житла тут.

Різниці в тому, яке місто буде вказано в типовому договорі, немає – його можна підправити. Однак, є відмінності в пунктах договору та умовах. Важливо уважно читати те, що ви збираєтеся підписувати, і в разі виникнення сумнівів краще виключити або додати пункт, ніж покладатися на типові договори.

Який штраф за здачу квартири в оренду без податків

Бувають неприємні випадки, коли інші люди доносять на вас податковій службі за несплату податків за квартиру, яку здаєте. Якщо буде доведено факт здачі житла, наприклад, через договір оренди, податкова може покарати вас штрафом.

Давайте подивимося, які санкції можуть бути застосовані до власника квартири, який не сплатив податкові зобов’язання:

1. Адміністративний штраф від 51 до 136 гривень.
2. Усі несплачені податки, а також штрафні санкції.
3. Можливий штраф у розмірі від 17 до 34 тисяч гривень, якщо сума несплачених податків є значною.

Однак, щоб покарання було застосовано, необхідно довести факт порушення. Податкова служба повинна буде зацікавитися донесенням на орендовану квартиру, що не завжди буває, особливо якщо сума податків невелика. Проте загроза штрафу все ж існує.

Подивіться відео рекомендації юриста

Як убезпечити власника під час укладення договору на оренду житла в Україні в 2024 році?

Варіантом є договір на термін від 1 до 11 місяців, з можливістю виселення після двох затриманих оплат, за умови, що періодичність виплат обумовлена. Також можна укласти договір на 1 місяць і продовжувати його щомісяця, зберігаючи заставну суму. Необхідний шаблон договору можна завантажити і заповнити за 15-30 хвилин. Відмова від договору може призвести до штрафів у розмірі від 51 до 34 000 грн.

Як розірвати договір оренди квартири

Згідно із законодавством, одностороннє розірвання договору оренди квартири заборонено. Якщо власник нерухомості бажає припинити договір, він повинен попередити мешканців за три місяці або посилатися на певний пункт у документі оренди.

Якщо квартиронаймачі погоджуються з умовами, запропонованими власником, то договір розривається за взаємною згодою сторін. Якщо ні, то суперечки вирішуються через суд.

За яких обставин орендодавець може розірвати договір

Власник має право на розірвання договору оренди квартири згідно зі статтею 783 Цивільного кодексу України, якщо квартиронаймач:

1. використовує приміщення не за призначенням або порушує умови, передбачені договором;
2. без згоди власника передав житловий об’єкт третім особам;
3. створює загрозу безпеці приміщення своєю поведінкою.

Як уже згадувалося, для розірвання договору оренди можливі два шляхи: переговори або судовий розгляд.

В яких випадках можливе розірвання договору оренди житла з боку квартиронаймача

Квартиронаймач має право відмовитися від договору оренди в будь-який час. Однак, необхідно попередити власника житла заздалегідь – за 3 місяці до виселення або протягом строку, зазначеного в документі, в письмовій або усній формі.

Слід враховувати один момент: якщо власник житла не згоден на розірвання договору, суперечки передаються до суду, і важливо довести, що повідомлення про виселення було зроблено вчасно. В іншому разі, після виселення квартирантів, орендодавець може вимагати оплату за три місяці.

Згідно зі статтею 784 Цивільного Кодексу України, дострокове розірвання договору оренди можливе в таких випадках:

1. коли власник житла надав житловий об’єкт у неналежному стані;
2. якщо орендодавець відмовляється проводити капітальний ремонт приміщення;
3. коли власник житлової площі постійно або часом порушує умови, прописані в договорі.

Друзі, в цій статті ми розглянули доволі складне і широке питання щодо договору оренди квартири. Ставте в коментарях свої запитання. Будемо відповідати. Діліться свої досвідом.