Как и зачем составлять предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры – документ, оформляемый участниками сделки до фактической передачи денег и недвижимости. Цель его составления – получение обеими сторонами уверенности в серьезности намерений друг-друга.

Нюансы оформления

Заключать при сделках с недвижимостью предварительный договор вовсе не обязательно. Но в некоторых случаях лучше подстраховаться и настоять на подписании подобного документа. Целесообразно оформить допродажную договоренность, если:

у покупателя нет полной суммы для приобретения квартиры на конкретную дату (например, ожидается наследство или решение банка по ипотеке);
продавец не подготовил на момент сделки весь необходимый пакет документов;
не все собственники квартиры могут присутствовать при передаче прав на жилье (придется ждать момента, когда все смогут подойти в регпалату);
требуется оформить доверенность на представителя одной из сторон.

Ключевой особенностью предварительного договора является тот факт, что его содержание идентично условиям основного документа. Это означает, что участникам нельзя менять требования по такому договору без дополнительного обоюдного согласия.

Документ имеет юридическую силу и может быть представлен в качестве доказательства при необходимости. Рекомендуется завизировать документ в нотариальной конторе, так повысится значимость документа.

Что содержит предварительный договор купли-продажи квартиры

Содержание предварительного договора полностью идентично основному договору. В этом и заключается защитная функция допродажной договоренности, позволяющая участникам подготовится заранее по основным моментам сделки.

Пункты предварительного договора:

реквизиты участников (ФИО, паспортные данные);
характеристика недвижимости (полное описание квартиры, включая адрес расположения);
период действия, в пределах которого требуется завершить сделку;
сведения о правоустанавливающих документах на квартиру;
информация о задатке или авансе, включая его сумму;
стоимость квартиры и порядок расчета;
ответственность, включая вопрос об оплате возникающих расходов.

Могут быть добавлены иные пункты или убраны указанные. Например, если в договоре нет периода действия, это не является нарушением. В данном случае рассматривается период в 1 год.

При необходимости могут быть включены реквизиты доверенности, согласия на продажу и пр. Все зависит от конкретного случая.

Отдельным моментом является документальное сопровождение предварительного договора. Покупателю обязательно следует сверить указанные реквизиты правоустанавливающих документов с оригиналами. Это поможет минимизировать риск совершения недобросовестных действий со стороны продавца.

Какую ответственность несут участники сделки

Несмотря на то, что предварительный договор не является основанием для внесения изменений по объекту недвижимости, у сторон существует определенная ответственность. Она заключается в том, что невыполнение условий договора может привести к негативным последствиям.

При этом следует обратить внимание на способ оформления предоплаты: задаток или аванс. Задаток не всегда можно вернуть. Если сделка не проведена по вине покупателя, то вся сумма остается у продавца. Конечно, есть исключения, например, вынужденный переезд или неодобрение ипотеки банком. Но всегда возврат задатка – долгий процесс.

Другое дело обстоит с авансом. Не заключение основного договора предполагает полный его возврат несостоявшемуся покупателю.

Никаких последствий от нарушения условий договора не будет, если обе стороны проигнорируют последующее заключение договора, или когда истек период для заключения основной сделки.