Для совершения сделки по купле-продаже недвижимости от продавца требуется лишь паспорт и выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Государственная регистрационная служба Украины спокойно проведет сделку, если он не принесет другие документы. Но вот для проверки квартиры этих бумаг будет явно недостаточно. Поэтому человек, желающий купить жилье, должен сам или с помощью юристов собрать дополнительные справки, которые прольют свет на правовую составляющую объекта.
Во-первых, к таким документам относится архивная выписка по квартире за последние 20 лет. В этой бумаге указываются данные обо всех некогда прописанных людях с пометками о том, куда они уехали, когда снялись с регистрационного учета. Достать ее официальными путями крайне сложно. Для этого потребуется сам собственник объекта, поскольку в РЭУ только ему обязаны выдавать сведения подобного плана. И обычно хозяину выдается справка не за 20 лет, а за период владения им жилплощадью. Эффективнее будет самостоятельно заказать архивную выписку или договорится напрямую с сотрудниками РЭУ. Только надо понимать, что подобная справка будет предоставлена в частном порядке. Никаких печатей на ней стоять не будет, а потому документ не сможет быть хоть каким-то весомым аргументом в случае судебного разбирательства. Он нужен больше для предварительного анализа. Именно в архивной выписке можно будет заметить некоторые несостыковки и странные действия бывших собственников и прописанных жильцов. Например, можно увидеть выписку в никуда или незаконное снятие с регучета несовершеннолетних незадолго до приватизации. Каждая сомнительная деталь должна быть проверена, чтобы потом не возникло претензий со стороны третьих лиц.
Во-вторых, по каждому выписанному из квартиры человеку следует получить справку из домовой книги по новому месту жительства, чтобы лично удостовериться в том, что бывший жилец действительно доехал до нового дома. Не следует приобретать недвижимость, из которой кто-то был выписан временно. К таким обычно относятся заключенные и солдаты в армии. После заключения и службы они могут вернуться по прежнему месту прописки и восстановить свою регистрацию. И они будут иметь полное право проживать в этой квартире! Если кто-либо из прежних собственников умер, то неплохо было бы получить копию свидетельства о смерти и узнать об обстоятельствах смерти. Была ли она насильственной?
В-третьих, следует взять выписку ЕГРН и удостовериться в том, что на жилье не наложен арест. После этого стоит найти правоустанавливающие документы всех предыдущих собственников жилья. Иногда все погашенные свидетельства хранятся у продавца недвижимости, но их ксерокопии всегда можно получить в Регистрационной палате. Эти документы нужны, чтобы выстроить последовательность сделок по квартире.
В-четвертых, надо удостовериться во вменяемости нынешнего собственника недвижимости. Конечно, купить жилье можно и у того, кто состоит на учете в ПНД, но только эта процедура потребует больших телодвижений, поэтому лучше приобретать квадратные метры у тех, кто не числится в психоневрологическом и неврологическом диспансерах. В идеале хозяин должен сам в сопровождении покупателя прийти в поликлинику по месту жительства и взять необходимую справку. Некоторые владельцы обижаются, поэтому такие справки тоже можно получить окольными путями.
В-пятых, если речь идет о старом здании, то стоит навести справки и по самому дому. Не планируется ли в ближайшем времени его реконструкция или даже снос. При этом неплохо было бы еще раз узнать о том, какие перекрытия в квартире.
В-шестых, следует получить данные БТИ и удостовериться в том, что в жилом помещении не производилось никаких планировок. Если же перепланировки были, то они уже узаконены. Если же в процессе проверки квартиры будет найдено какое-либо изменение помещения, то здесь уже сам покупатель должен оценить целесообразность такой покупки. Ведь после подписания ДКП именно он будет нести ответственность за несоответствие сведениям в плане БТИ фактического состояния жилья.
В-седьмых, также следует получить справку об отсутствии задолженностей по коммуналке. Небольшие текущие долги не должны напугать, но вот длительная неоплата электричества, воды и отопления должна насторожить. Большие задолженности свидетельствуют и о маргинальности продавцов, и о дальнейших проблемах с ЖКХ. Если у хозяев нет внятного объяснения долга, то стоит хорошенько подумать перед передачи им аванса. Может быть, после оплаты коммунальных услуг авансовыми деньгами они резко передумают продавать жилплощадь. А забрать обратно эти деньги уже не получится.
В-восьмых, если собственник состоит в браке, то его супруг или супруга должны оформить согласие на сделку. Если же собственник квартиры не достиг совершеннолетнего возраста, то для заключения ДКП потребуется еще и разрешение органов опеки. Но эти и многие другие документы, например, медицинское освидетельствование пожилого владельца, не считаются типовыми для всех сделок, а вот первые семь справок надо взять обязательно.
Обращаем ваше внимание, что «Центр Проверки Недвижимости» PROVERKA.COM.UA может провести полную и профессиональную независимую юридическую проверку недвижимости.
Что проверяют специалисты юридического агентства:
- справку из медицинского учреждения о дееспособности физического лица;
- владельца помещения — физического лица по судимости;
- владельца помещения — юридического лица по фиктивности и полномочий директора подписывать соглашения;
- «историю» помещения (с момента возникновения права собственности);
- все судебные дела, связанные с владельцем недвижимости;
- уголовные дела, связанные с владельцем недвижимости;
- судебные дела, связанных с объектом недвижимости;
- аресты / запреты / ограничения на имущество;
- законность схемы продажи / покупки недвижимости;
- земельный участок, на котором расположена недвижимость;
- землю на предмет правильного целевого использования;
- договора аренды земельных участков;
- также, в случае необходимости обеспечивается юридическое сопровождение подписания договоров купли-продажи объектов недвижимости.
Специалисты компании PROVERKA.COM.UA имеют многолетний опыт по проверке любых объектов недвижимости различного рода сложности — начиная с проверки квартир в новостройках, заканчивая проверкой целостных имущественных комплексов или офисных центров.
Только после проверки квартиры можно подписывать договор купли-продажи недвижимости и полностью рассчитываться с продавцом!
