Какие существуют риски при покупке квартиры

Приобретение недвижимости нередко вынуждает граждан контактировать с недобросовестными продавцами или мошенниками. Результат – финансовые потери, душевные переживания, многолетняя и бесперспективная переписка с правоохранительными органами. Риски при покупке недвижимости могут возникать как с вторичкой, так и с жильем в строящемся доме. Чтобы не стать жертвой злоумышленников, необходимо знать риски, с которыми можно столкнуться как при покупке жилья у застройщиков, так и у частных лиц.

Риски при покупке квартиры в новостройке

№1 Недостроенный объект. Самая распространенная проблема, с которой можно встретиться при покупке квартиры у застройщика – затянувшийся недострой. Причем далеко не всегда такая ситуация является следствием деятельности мошенников. Известно множество случаев, когда компании, казавшиеся надежными, затягивали строительство объекта на долгие годы. Со стопроцентной точностью избежать этого риска нельзя, но его можно минимизировать:

• изучить разрешительные документы на проектирование наружных сетей,
• узнать о партнерских программах с финансовыми заведениями,
• получить информацию о результатах прошлых проектов,
• узнать, состоит ли застройщик в группе компаний, которые при необходимости смогут предоставить ему помощь.

№2 Неправильный договор. Также риски при покупке квартиры могут быть связаны с тем, что оформляется не договор долевой собственности, соответствующий закону 627 ГКУ, ст. 3, а другой, который не гарантирует покупателям получение жилой площади. Вариантов много: это может быть приобретение по предварительному договору, покупка пая и т.п. Также нередки случаи, когда квартиры продавались сразу нескольким покупателям от фирм, не имевшим право на подобное, и которые после продаж ликвидировались.

Чтобы снизить риски и избежать подобного, необходимо:

• проверить правоустанавливающие документы на начало работ,
• удостовериться в соответствии договора законодательству,
• проанализировать условия участия.

№3 Переуступка квартиры. Схема продажи квартиры через переуступку состоит в том, что продавец через подписание договора передает вам право требования на квартиру. То есть все права инвестора переходят именно к вам. Для личной финансовой безопасности обязательно заверяйте договор в нотариуса с указанием порядков расчетов и самой суммы стоимости жилья.

Риски при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке также связана с немалыми рисками.

№4 Афера в продаже по доверенности. Много проблем может возникнуть, когда осуществляется покупка квартиры по доверенности. Зачастую мошенники переоформляют квартиры пенсионеров, зависимых от алкоголя и одиноких людей на подставных лиц. Чтобы снизить риски необходимо:

• избегать вариантов с явно заниженной ценой,
• проверить доверенность на подлинность.

№5 Афера в договоре пожизненного содержания. Покупка по договору пожизненного содержания может быть связана с двумя рисками. В первом случае владельцы вписывают в договор пункт, позволяющий в любой момент расторгнуть соглашение, если их что-то не устраивает, и по прошествии определенного времени им пользуются. Во втором, если возникает конфликт, зачастую становится практически невозможно доказать факт выполнения условий. В данном случае специалисты советуют:

• внимательно изучить условия договора,
• сохранять все чеки и квитанции,
• заручиться поддержкой свидетелей.

№6 Покупка через аукцион. Существуют риски покупки квартиры через аукцион, когда банк продает по невысокой стоимости залоговое имущество, изъятое у владельца по разным причинам, в частности, за долги.

Чтобы оградиться от возможных неприятных последствий, рекомендуется:

• внимательно изучить договор, на основании которого квартира была передана банку,
• убедиться в отсутствии судебных разбирательств и других обременений, связанных с жильем.

№7 Покупка квартиры, которая в ипотеке. Данная ситуация на рынке продажи движимости является достаточно распространенной. Покупатель берет в кредит деньги в банке на покупку уже построенного и веденного в эксплуатацию жилья. Вам известно, что в нем уже жили люди. Преимущество такого варианта состоит в том, что совершенно четко известно о состоянии жилья во всех смыслах. Отсутствую риски попасть на недобросовестного застройщика. Вы заселяетесь в квартиру сразу после оплаты стоимости и подписания соответствующих договоров. Процентные ставки на кредит тоже низкие. Это связанно с тем, что по праву кредитного договора квартира становиться залогом.

Возможные негативные факторы: наличие прав на жилье третьих лиц, незаконные перепланировки, скрытые обременения и кредиты (например на ремонты).

Действия по снижению рисков:

• заказать юридический аудит объекта недвижимости,
• исследовать на предмет выгодности договор кредитования.

№8 Дарственная на квартиру. В первую очередь схема продажи квартиры по дарственной выгодна самому продавцу. Дело в том, что законодательство Украины обязует осуществлять все сделки по недвижимости, которые превышают сумму 150 тыс. гривен именно через банки. При таком подходе появляются дополнительные затраты на комиссионные банка. Чтобы избежать лишних затрат придумали предлагать покупателю дарственную на жилье. В таком случаи деньги передаются наличными и нигде не фиксируются. Схема очень рискованная для потенциального покупателя.

Советы по личной перестраховке:

• лучшая защита от обмана — отказать от участия в такой схеме,
• в крайнем случаи обязательно возьмите в продавца расписку о конкретной сумме денег, которые вы ему передали. Это поможет в случаи признания договора дарения не действительным вернуть собственные денежные вложения.

Как не стать жертвой?

Практикующие юристы в сфере споров по сделкам с недвижимостью рекомендуют:

• проверять договора, по которым квартиры продаются по низкой цене;
• привлекать специалистов для проверки доверенностей на подлинность;
• изучать соглашения, по которым недвижимость передавалась банковскому учреждению;
• проверять жилье на наличие обременений;
• заказывать проверку чистоты сделки.

Чтобы избежать возможных проблем и минимизировать риски при покупке квартиры лучше всего обратится к опытным специалистам в юридической сфере купли-продажи объектов недвижимости, которые изучат договор продажи и все прописанные в нем условия, и вынесут свой вердикт касательно безопасности такой сделки.