Приобретение недвижимости нередко вынуждает граждан контактировать с недобросовестными продавцами или мошенниками. Результат – финансовые потери, душевные переживания, многолетняя и бесперспективная переписка с правоохранительными органами. Чтобы не стать жертвой злоумышленников, необходимо знать риски, с которыми можно столкнуться как при покупке жилья у застройщиков, так и у частных лиц.
Риски при покупке квартиры на первичном рынке
Наиболее распространенные риски при покупке квартиры в новостройке:
- допущены нарушения, которые препятствуют введению дома в эксплуатацию;
- ошибки при купле-продаже имущественных прав;
- на одни и те же квартиры выявляется несколько покупателей.
Ошибочно считается, что приобретение недвижимости у застройщика снимает все риски, такие сделки надежны и не вызывают сомнений. Особенно «забавно» слушать это утверждение вкладчикам в строительство многоквартирных домов компаний неформальной группы Укогруп. Гражданам-инвесторам, которые уже выплатили 100% стоимости квартир, предложили достраивать дома за собственный счет. Только у этой группы компаний насчитывается 40 таких проблемных многоквартирных домов.
Это один из рисков, когда у застройщика заканчиваются средства, чтобы закончить работы по дому, ввести его в эксплуатацию Результат – проект замораживается, дальнейшая его судьба неизвестна, вкладчики-инвесторы остаются без квартир и без денег.
Более подробно остановимся на купле-продаже имущественных прав.
Дольщики принимаются изучать договор, заключенный с застройщиком, при возникновении неприятной ситуации. Не получив обещанного жилья в установленный срок, они начинают вчитываться в подписанное ими соглашение. Делать это нужно перед подписанием.
В частности, обращать пристальное внимание следует на такое понятие, как купля-продажа имущественных прав. Подписав такой договор, приобретатель рискует не получить жилье и не вернуть деньги.
Из-за несовершенного законодательства появились разные комбинации договоров, в том числе и указанные выше. Они неприемлемы с юридической точки зрения. Кроме этого, застройщики предлагают заключать инвестиционные соглашения. Результат – на одну и ту же квартиру несколько претендентов, и спор переносится в суд.
Но итог легко предсказуем, квартира достается тому «инвестору», который кроме обычного договора заключил соглашение бронирования. Это еще один импровизированный вид документов, о котором нет упоминаний в действующих нормативно-правовых актах Украины. По нему приобретается определенное количество целевых облигаций.
У других покупателей на руках договора о приобретении имущественных прав, которые предусмотрены законодательством, но законом прямого действия не обозначены. Приобретение облигаций регулируется Законом «Об инвестиционной деятельности», их собственник имеет больше прав на квартиру, чем остальные покупатели.
Усложняет ситуацию для добропорядочных граждан и отсутствие в Украине государственного контроля инвестиций. Разногласия, спорные вопросы переносятся в суды, которые по-разному трактуют действующие положения. На это и рассчитывают недобросовестные застройщики.
Риски при покупке жилья на вторичном рынке
Распространенные схемы афер на рынке вторичного жилья связаны с реализацией квартиры:
- по доверенности;
- по соглашению пожизненного содержания;
- через аукцион;
- по дарственной.
Злоумышленники оформляют доверенность от людей одиноких, пожилых, злоупотребляющих алкоголем. Купля-продажа оформляется с подставным лицом, приобретатель не увидит истинных организаторов схемы. Некоторое время спустя на приобретенное жилье предъявят права истинные хозяева – наследники или непосредственно мошенники, которые переоформили недвижимость на себя.
Составленный договор пожизненного содержания легко расторгнуть. Лицо, за которым ухаживают, в любой момент может заявить, что его не устраивает качество услуг. Приобретателям сложно доказать, что все заявленные условия выполнялись.
С аукционными квартирами рисков не меньше. Они реализуются по низкой стоимости, но есть некоторые подводные камни:
- бывшие собственники не согласны с таким решением, ведут судебную тяжбу, итог которой не известен;
- прописанных в этом жилье лиц нельзя выселить без их согласия;
- если квартира стояла на балансе ликвидируемого предприятия, предоставлялось его работникам, выселить их без предоставления другого жилья нельзя.
Это не исчерпывающий список рисков, с которыми столкнуться покупатели квартир с аукциона.
Передача квартиры по дарственной – распространенная схема злоумышленников. Мотивируя небольшой стоимостью квартиры и низкими расходами по налогам на куплю-продажу, мошенники предлагают сделать проще. Согласившийся покупатель в скором времени сталкивается с претензией хозяев, чье мнение не было учтено при передаче квартиры.
Например, дарственная оформлялась мужем, а супруга, которая владеет этой недвижимостью на правах совместной собственности, не знала о сделке. Результат – оформленный документ считается недействительным, квартира передается ее настоящим хозяевам, а деньги… Какие деньги? Официально недвижимость передавалась в дар, бесплатно.
Как не стать жертвой?
Практикующие юристы в сфере споров по сделкам с недвижимостью рекомендуют:
- проверять договора, по которым квартиры продаются по низкой цене;
- привлекать специалистов для проверки доверенностей на подлинность;
- изучать соглашения, по которым недвижимость передавалась банковскому учреждению;
- проверять жилье на наличие обременений;
- заказывать проверку чистоты сделки.
При покупке жилья рекомендуется обращаться к практикующим юристам, которые укажут на сомнительные пункты в договоре и факты, вызывающие сомнение. Эта мера поможет не стать жертвой мошенников и недобросовестных застройщиков.
