Придбання нерухомості нерідко змушує громадян контактувати з недобросовісними продавцями або шахраями. Результат – фінансові втрати, душевні переживання, багаторічне і безперспективне листування з правоохоронними органами. Щоб не стати жертвою зловмисників, необхідно знати ризики, з якими можна зіткнутися як під час купівлі житла в забудовників, так і в приватних осіб.
Ризики під час купівлі квартири на первинному ринку
Найпоширеніші ризики при купівлі квартири в новобудові:
- допущені порушення, які перешкоджають введенню будинку в експлуатацію;
- помилки під час купівлі-продажу майнових прав;
- на одні й ті самі квартири виявляється кілька покупців.
Помилково вважається, що придбання нерухомості у забудовника знімає всі ризики, такі угоди надійні і не викликають сумнівів. Особливо “кумедно” слухати це твердження вкладникам у будівництво багатоквартирних будинків компаній неформальної групи Укогруп. Громадянам-інвесторам, які вже виплатили 100% вартості квартир, запропонували добудовувати будинки власним коштом. Тільки у цієї групи компаній налічується 40 таких проблемних багатоквартирних будинків.
Це один із ризиків, коли у забудовника закінчуються кошти, щоб закінчити роботи з будинком, ввести його в експлуатацію. Результат – проєкт заморожується, подальша його доля невідома, вкладники-інвестори залишаються без квартир і без грошей.
Детальніше зупинимося на купівлі-продажу майнових прав
Пайовики починають вивчати договір, укладений із забудовником, у разі виникнення неприємної ситуації. Не отримавши обіцяного житла у встановлений термін, вони починають вчитуватися в підписану ними угоду. Робити це потрібно перед підписанням.
Зокрема, звертати пильну увагу слід на таке поняття, як купівля-продаж майнових прав. Підписавши такий договір, набувач ризикує не отримати житло і не повернути гроші.
Через недосконале законодавство з’явилися різні комбінації договорів, зокрема й зазначені вище. Вони неприйнятні з юридичного погляду. Крім цього, забудовники пропонують укладати інвестиційні угоди. Результат – на одну й ту саму квартиру кілька претендентів, і спір переноситься до суду.
Але підсумок легко передбачуваний, квартира дістається тому “інвестору”, який крім звичайного договору уклав угоду бронювання. Це ще один імпровізований вид документів, про який немає згадок у чинних нормативно-правових актах України. За ним купується певна кількість цільових облігацій.
В інших покупців на руках договори про придбання майнових прав, які передбачені законодавством, але законом прямої дії не позначені. Придбання облігацій регулюється Законом “Про інвестиційну діяльність”, їхній власник має більше прав на квартиру, ніж інші покупці.
Ускладнює ситуацію для добропорядних громадян і відсутність в Україні державного контролю інвестицій. Розбіжності, спірні питання переносяться до судів, які по-різному трактують чинні положення. На це і розраховують недобросовісні забудовники.
Ризики при покупці житла на вторинному ринку
Поширені схеми афер на ринку вторинного житла пов’язані з реалізацією квартири:
- за довіреністю;
- за угодою довічного утримання;
- через аукціон;
- за дарчою.
Зловмисники оформляють довіреність від людей самотніх, літніх, які зловживають алкоголем. Купівля-продаж оформляється з підставною особою, покупець не побачить справжніх організаторів схеми. Через деякий час на придбане житло пред’являть права справжні господарі – спадкоємці або безпосередньо шахраї, які переоформили нерухомість на себе.
Складений договір довічного утримання легко розірвати. Особа, за якою доглядають, у будь-який момент може заявити, що її не влаштовує якість послуг. Набувачам складно довести, що всі заявлені умови виконувалися.
З аукціонними квартирами ризиків не менше. Вони реалізуються за низькою вартістю, але є деякі підводні камені:
- колишні власники не згодні з таким рішенням, ведуть судову тяганину, підсумок якої не відомий;
- прописаних у цьому житлі осіб не можна виселити без їхньої згоди;
- якщо квартира стояла на балансі підприємства, що ліквідується, надавалася його працівникам, виселити їх без надання іншого житла не можна.
Це не вичерпний список ризиків, з якими зіткнутися покупці квартир з аукціону.
Передача квартири за дарчою – поширена схема зловмисників. Мотивуючи невеликою вартістю квартири і низькими витратами з податків на купівлю-продаж, шахраї пропонують зробити простіше. Покупець, який погодився, незабаром стикається з претензією господарів, чия думка не була врахована під час передачі квартири.
Наприклад, дарчу оформляв чоловік, а дружина, яка володіє цією нерухомістю на правах спільної власності, не знала про угоду. Результат – оформлений документ вважається недійсним, квартира передається її справжнім господарям, а гроші… Які гроші? Офіційно нерухомість передавали в дар, безоплатно.
Як не стати жертвою?
Практикуючі юристи у сфері спорів щодо правочинів з нерухомістю рекомендують:
- перевіряти договори, за якими квартири продаються за низькою ціною;
- залучати фахівців для перевірки довіреностей на справжність;
- вивчати угоди, за якими нерухомість передавалася банківській установі;
- перевіряти житло на наявність обтяжень;
- замовляти перевірку чистоти угоди.
Під час купівлі житла рекомендується звертатися до практикуючих юристів, які вкажуть на сумнівні пункти в договорі та факти, що викликають сумнів. Цей захід допоможе не стати жертвою шахраїв і недобросовісних забудовників.
