Для здійснення угоди з купівлі-продажу нерухомості від продавця потрібен лише паспорт і виписка ЄДРН або свідоцтво про право власності. Державна реєстраційна служба України спокійно проведе операцію, якщо він не принесе інші документи. Але ось для перевірки квартири цих паперів буде явно недостатньо. Тому людина, яка бажає купити житло, повинна сама або за допомогою юристів зібрати додаткові довідки, які проллють світло на правову складову об’єкта.
По-перше, до таких документів належить архівна виписка по квартирі за останні 20 років. У цьому папері вказуються дані про всіх колись прописаних людей з позначками про те, куди вони поїхали, коли знялися з реєстраційного обліку. Дістати його офіційними шляхами вкрай складно. Для цього потрібен сам власник об’єкта, оскільки в РЕУ тільки йому зобов’язані видавати відомості такого плану. І зазвичай господареві видають довідку не за 20 років, а за період володіння ним житлоплощею. Ефективніше буде самостійно замовити архівну виписку або домовиться безпосередньо зі співробітниками РЕУ. Тільки треба розуміти, що така довідка буде надана в приватному порядку. Жодних печаток на ній стояти не буде, а тому документ не зможе бути хоч якимось вагомим аргументом у разі судового розгляду. Він потрібен більше для попереднього аналізу. Саме в архівній виписці можна буде помітити деякі нестиковки і дивні дії колишніх власників і прописаних мешканців. Наприклад, можна побачити виписку в нікуди або незаконне зняття з обліку неповнолітніх незадовго до приватизації. Кожна сумнівна деталь має бути перевірена, щоб потім не виникло претензій з боку третіх осіб.
По-друге, ппро кожну виписану з квартири людину слід отримати довідку з домової книги за новим місцем проживання, щоб особисто упевнитися в тому, що колишній мешканець справді доїхав до нового будинку. Не слід купувати нерухомість, з якої когось було виписано тимчасово. До таких зазвичай належать ув’язнені та солдати в армії. Після ув’язнення і служби вони можуть повернутися за колишнім місцем прописки і відновити свою реєстрацію. І вони матимуть повне право проживати в цій квартирі! Якщо хтось із колишніх власників помер, то непогано було б отримати копію свідоцтва про смерть і дізнатися про обставини смерті. Чи була вона насильницькою?
По-третє, слід узяти виписку ЄДРН і упевнитися в тому, що на житло не накладено арешт. Після цього варто знайти правовстановлювальні документи всіх попередніх власників житла. Іноді всі погашені свідоцтва зберігаються у продавця нерухомості, але їхні ксерокопії завжди можна отримати в Реєстраційній палаті. Ці документи потрібні, щоб вибудувати послідовність угод щодо квартири.
По-четверте, треба упевнитися в осудності нинішнього власника нерухомості. Звісно, купити житло можна і в того, хто перебуває на обліку в ПНД, але тільки ця процедура потребуватиме великих рухів тіла, тому краще купувати квадратні метри в тих, хто не перебуває на обліку в психоневрологічному та неврологічному диспансерах. В ідеалі господар має сам у супроводі покупця прийти в поліклініку за місцем проживання і взяти необхідну довідку. Деякі власники ображаються, тому такі довідки теж можна отримати манівцями.
По-п’яте, якщо йдеться про стару будівлю, то варто навести довідки і щодо самого будинку. Чи не планується найближчим часом його реконструкція або навіть знесення. При цьому непогано було б ще раз дізнатися про те, які перекриття у квартирі.
По-шосте, слід отримати дані БТІ і упевнитися в тому, що в житловому приміщенні не проводилося жодних планувань. Якщо ж перепланування були, то вони вже узаконені. Якщо ж у процесі перевірки квартири буде знайдено будь-яку зміну приміщення, то тут уже сам покупець має оцінити доцільність такої покупки. Адже після підписання ДКП саме він нестиме відповідальність за невідповідність відомостям у плані БТІ фактичного стану житла.
По-сьоме, також слід отримати довідку про відсутність заборгованостей по комуналці. Невеликі поточні борги не повинні налякати, але ось тривала несплата електрики, води та опалення має насторожити. Великі заборгованості свідчать і про маргінальність продавців, і про подальші проблеми з ЖКГ. Якщо у господарів немає виразного пояснення боргу, то варто гарненько подумати перед передачею їм авансу. Можливо, після оплати комунальних послуг авансовими грошима вони різко передумають продавати житлоплощу. А забрати назад ці гроші вже не вийде.
По-восьме, якщо власник перебуває у шлюбі, то його чоловік або дружина повинні оформити згоду на угоду. Якщо ж власник квартири не досяг повнолітнього віку, то для укладення ДКП потрібен ще й дозвіл органів опіки. Але ці та багато інших документів, наприклад, медичний огляд літнього власника, не вважаються типовими для всіх угод, а ось перші сім довідок треба взяти обов’язково.
Звертаємо вашу увагу, що “Центр Перевірки Нерухомості” PROVERKA.COM.UA може провести повну і професійну незалежну юридичну перевірку об’єктів нерухомості.
Що перевіряють фахівці юридичної сервісу онлайн:
- довідку з медичного закладу про дієздатність фізичної особи;
- власника приміщення – фізичної особи щодо судимості;
- власника приміщення – юридичної особи щодо фіктивності та повноважень директора підписувати угоди;
- “історію” приміщення (з моменту виникнення права власності);
- усі судові справи, пов’язані з власником нерухомості;
- кримінальні справи, пов’язані з власником нерухомості;
- судові справи, пов’язані з об’єктом нерухомості;
- арешти / заборони / обмеження на майно;
- законність схеми продажу / купівлі нерухомості;
- земельна ділянка, на якій розташована нерухомість;
- землю на предмет правильного цільового використання;
- договору оренди земельних ділянок;
- також, у разі необхідності забезпечується юридичний супровід підписання договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомості.
Фахівці компанії PROVERKA.COM.UA мають багаторічний досвід з перевірки будь-яких об’єктів нерухомості різного роду складності – починаючи з перевірки квартир у новобудовах, закінчуючи перевіркою цілісних майнових комплексів або офісних центрів.
Тільки після перевірки квартири можна підписувати договір купівлі-продажу нерухомості і повністю розраховуватися з продавцем!
