Попередній договір купівлі-продажу квартири

Необхідність підписання таких угод найчастіше виникає з таких підстав, наприклад:

1. Продавцю квартири потрібен час для того, щоб зібрати повний пакет документів, необхідних для укладення основного договору;
2. Покупцеві потрібен час для того, щоб зібрати повну суму коштів.

У зв’язку з вищевказаними факторами сторонам може бути запропоновано підписати такі види угод:

• Попередній договір купівлі-продажу квартири;
• Договір про наміри;
• Договір завдатку та ін.

Тому слід звернути увагу на деякі норми чинного законодавства:

1. Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у визначений термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі.

2. Частиною 4 статті 635 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі укладення договору про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, його не можна вважати попереднім договором.

Окремо зазначимо, що договір завдатку в цивільному законодавстві взагалі не прописаний, проте поняття “завдаток” чітко визначено в Цивільному кодексі України.

Стаття 570 Цивільного кодексу України визначає, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання та в забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Відповідно до статті 571 Цивільного кодексу України, якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, він зобов’язаний повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.

3. Згідно з частиною 1 статті 657, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, яке перебуває у податковій заставі.

Тобто, враховуючи вищевикладене, наш юрист з нерухомості рекомендує підписувати тільки той варіант попереднього договору купівлі-продажу квартири:

• Сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у визначений строк) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором;
• В якому забезпеченням виконання умов договору виступає саме “завдаток” (в такому разі продавець і покупець несуть солідарну відповідальність у разі порушення умов договору);
• Який буде нотаріально посвідчений в обов’язковому порядку.

Розглянемо перелік дій, які Вам потрібно вчинити для підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири

1) Забезпечити явку осіб, які мають права на цю квартиру та обов’язково всіх хто виступатиме, як продавець/продавці під час підписання основного договору купівлі-продажу.

Найпростіший варіант, коли квартира належить одному власнику, але такий випадок трапляється досить рідко. Частіше квартира належить кільком власникам, присутність яких на підписанні такого роду угод є обов’язковою. Дуже часто нерухомість купують у шлюбі, в такому разі особі, яка продає квартиру, необхідно забезпечити присутність чоловіка/дружини, які даватимуть згоду на продаж такої квартири під час підписання основного договору.

2. Витребувати у продавців для огляду оригінали правовстановлюючих документів, паспортів, ідентифікаційних кодів, свідоцтв про шлюб/розлучення.

2.1. Що стосується правовстановлюючих документів, то вони можуть бути такими:

1. свідоцтво про право власності;
2. свідоцтво про право на спадщину;
3. договір відчуження (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання);
4. копія рішення суду тощо.

2.2. Паспортні дані, на що звернути увагу?

Згідно з пунктом 8 Положення про паспорт громадянина України затвердженого постановою ВРУ від 26 червня 1992 року № 2503-XII, а саме: “Строк дії паспорта, виготовленого у вигляді паспортної книжечки, не обмежується. До паспортної книжечки при досягненні громадянином 25- і 45-річного віку вклеюють нові фотографії, що відповідають його віку. Паспорт, у якому не вклеєно таких фотографій при досягненні його власником зазначеного віку, вважається недійсним.”

2.3. Свідоцтво про шлюб / розлучення

Зверніть увагу, відмітка в паспорті не є документом, що підтверджує факт заміжжя або розірвання шлюбу, такими документами згідно з Сімейним кодексом України є тільки свідоцтво про шлюб і свідоцтво про розірвання шлюбу.

Крім цього, якщо потенційний продавець втрачав паспорт, або паспорт був перевиданий з якихось інших причин, там може не виявитися вищевказаних відміток про шлюб. У такому разі Вам необхідно витребувати у продавця довідку з РАЦСу про те, чи перебуває, або перебувала, ця людина в офіційному шлюбі. Цю довідку також можна отримати подавши адвокатський запит за допомогою адвоката.

3. Звірити реквізити продавця/продавців, що вказані в попередньому договорі, з ідентифікуючими документами (паспорт, ідентифікаційний код).

4. Предмет попереднього договору.

5. Чітко вказати строк, до якого сторони домовляються підписати основний договір.

За погодженням із продавцем вкажіть достатній строк для підготовки ним документів для продажу.

6. Визначити місце підписання основного договору.

Обов’язково, в попередньому договорі вкажіть адресу нотаріуса, в якого буде здійснюватися угода купівлі-продажу квартири.

7. Сума основного договору в гривнях.

Згідно зі статтею 524 Цивільного кодексу України, зобов’язання має бути виражене у грошовій одиниці України – гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов’язання в іноземній валюті.

Із цього випливає, що в попередньому договорі потрібно обов’язково вказувати суму в гривнях і за необхідності вказати її еквівалент в іноземній валюті.

Зверніть увагу:

8. Визначити обов’язки сторін.

Зобов’язання продавця (приклад):

1. надати:

• оригінали документів, що підтверджують право власності на Об’єкт;
• “Виписка з реєстру прав власності нерухомого майна” на Об’єкт (за необхідності);
• технічний паспорт;
• звіт про незалежну експертну оцінку;
• довідку про зареєстрованих осіб – Форма – № 3;
• рішення ради опіки та піклування (якщо співвласниками Об’єкта є, або прописані малолітні, неповнолітні чи недієздатні особи);
• свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу;
• довідку про відсутність заборгованості з комунальних платежів;
• акт звірки щодо електроенергії.

2. Підготувати пакет документів необхідний для підписання договору купівлі-продажу Об’єкта та надати копії покупцю (вказати до якого числа), але не пізніше ніж за день до підписання договору купівлі-продажу Об’єкта;

3. Зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих на Об’єкті осіб до підписання договору купівлі-продажу Об’єкта;

4) Звільнити Об’єкт протягом чотирнадцяти календарних днів з дня підписання договору купівлі-продажу Об’єкта та передати ключі від Об’єкта покупцеві;

5. З моменту підписання цього договору, не змінювати умов, строків і цін продажу Об’єкта, без узгодження з покупцем, а також припинити покази Об’єкта;

6. Забезпечити присутність усіх дієздатних власників з усіма документами, необхідними для підписання договору купівлі-продажу Об’єкту; За їх відсутності – надати нотаріально засвідчене доручення на право підписання договору купівлі-продажу Об’єкту та необхідних для нотаріуса заяв на користь покупця. У разі присутності неповнолітніх, малолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних власників (співвласників) Об’єкту, забезпечити присутність осіб, уповноважених діяти від їхнього імені, із правом розпорядження Об’єктом, а саме із правом підписання договору купівлі-продажу Об’єкту;

7. Не проводити ремонтні та інші роботи пов’язані з перебудовою (переплануванням) Об’єкту, а також не проводити інших дій, що можуть суттєво вплинути на вартість Об’єкту, а саме: не проводити демонтаж та заміну сантехнічних систем; не розбирати/замінювати повністю або частково покриття підлог; не проводити демонтаж газового та електричного обладнання Об’єкту; не проводити демонтаж телефонних кабелів, кабелів телевізійних антен, вентиляційних систем; не здавати Об’єкт в оренду; нікого не реєструвати в Об’єкті;

8. Надати нотаріусу оригінали відповідно оформлених паспортів громадянина України (мають бути вклеєні фотокартки по досягненню 25 або 45 років), або громадянина іншої країни (із завіреним прикладом), або довідку на тимчасове/постійне проживання, або оригінал реєстраційного номеру облікової картки платника податків на кожного із власників Об’єкту, надати свідоцтво про одруження/розірвання шлюбу, заяву/згоду подружжя (у разі необхідності\вимоги нотаріуса);

9. Сплатити державне мито в розмірі 1% від вартості Об’єкта, податок з доходів фізичних осіб при продажу нерухомого майна (якщо виникає), послуги банку, пов’язані з оформленням договору купівлі-продажу Об’єкта;

10. Прибути для підписання договору купівлі-продажу Об’єкта в день, місце та час, що узгоджені сторонами, але не пізніше строку, зазначеного в пункті (відповідний пункт договору) цього договору.

Зобов’язання покупця (приклад):

1. Сплатити, збір до пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості Об’єкта, послуги банку, пов’язані з оформленням договору купівлі-продажу Об’єкта та послуги нотаріуса до підписання договору купівлі-продажу Об’єкта;
2. Надати нотаріусу оригінали відповідно оформлених паспортів громадянина України (мають бути вклеєні фотокартки по досягненню 25 або 45 років), або громадянина іншої країни (із завіреним прикладом), або довідку на тимчасове/постійне проживання та оригінал реєстраційного номера облікової картки платника податків на кожного з власників Об’єкта, надати свідоцтво про шлюб/розірвання шлюбу, заяву/згоду подружжя (за потреби\вимоги нотаріуса);
3. Провести розрахунок з продавцем до підписання договору купівлі-продажу Об’єкта;
4. Прибути для підписання договору купівлі-продажу Об’єкту в день, місце та час узгоджені сторонами, але не пізніше строку зазначеного в пункті (відповідний пункт договору) даного договору.

9. Узгодити відповідальність сторін.

Оптимальним варіантом є відповідальність сторін в рівних частках, згідно зі статтею 571 Цивільного кодексу України, яка регламентує правові наслідки порушення або припинення зобов’язання, забезпеченого завдатком.

1. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов’язання сталося з вини кредитора, він зобов’язаний повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна в порушенні зобов’язання, повинна відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. В разі припинення зобов’язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

10. Після узгодження всіх умов договору, підписати кожну сторінку попереднього договору.