Після купівлі квартири в новобудові, або на вторинному ринку іноді виникають ситуації, коли необхідно змінити власне рішення і відмовитися від купленого об’єкта. Причини можуть бути абсолютно різні. На ваш подив може виявитися, що квартира в боргах через не виплату комунальних платежів. Раптом ви дізнаєтеся, що до вашого житла давно прописані інші громадяни. Відповідно такі новоявлені факти викликають невдоволення. Буде правильно відмовитися від покупки. На щастя законодавство України передбачає можливість розірвати договір купівлі-продажу нерухомості навіть після реєстрації у нотаріуса.
Слід розуміти, що процес розірвання може здійснюватися на різних етапах угоди. Чим більш ранній етап, тим легше розірвати офіційну домовленість.
Часто практикується спосіб підписання попереднього договору купівлі-продажу. Він ніби фіксує, що ви є претендентом на об’єкт нерухомості, але поки що не повноцінний власник. Деякі продавці вимагають складання договору про завдаток. Таким чином, продавець ніби підштовхує покупця довести справу до кінця і купити квартиру. Усі ці договори не передбачають жодної реєстрації і від них легко відмовитися.
Як визнати недійсним договір купівлі-продажу?
Закон України передбачає можливість подати позов на розірвання договору строком до трьох років з моменту його підписання. При цьому мають бути належні підстави для подання позову до суду. Підставами є не виконані умови, або пункти, що містять приховане шахрайство. Подати позов до суду та розібратися з різними прихованими схемами допоможе наш юрист з купівлі нерухомості.
Основні ознаки порушення правочину і підстави розірвання договору:
- Продаж об’єкта нерухомості, який не належав продавцю.
- Пригнічений стан волі продавця (дії під гіпнозом, фізичний вплив).
- Стан психічної неадекватності (різні психічні захворювання).
- У разі виявлення недоліків після підписання договору, покупець має право його розірвати, оскільки продавець зобов’язаний законодавчо повідомити про всі дефекти до укладення угоди, а не скривати їх від іншої сторони.
- Приховування продавцем якихось важливих фактів або надання завідомо неправдивої інформації про нерухомість.
- Винесення судом наказу про розірвання договору купівлі-продажу, сторони повинні його виконати.
- Порушення покупцем або продавцем умови договору купівлі-продажу. Сторона, яка не порушила, може розірвати його і требувати відшкодування будь-яких збитків, завданих внаслідок недотримання зобов’язань.
З точки зору продавця, повернення у вихідну точку може здійснитися, коли не оплачено зазначену суму в повному обсязі.
Існує два способи розірвання:
- за бажанням одного з учасників угоди;
- за обопільною згодою обох сторін.
Якщо дві особистості прийшли до взаєморозуміння і домовилися між собою, то можна приступити до скасування договору і підписати так званий “зворотний договір” без втручань суду. У цьому випадку люди міняються місцями. Колишній покупець стає продавцем, а продавець навпаки покупцем. Усі гроші повертаються назад, і здійснюється нова реєстрація.
Коли учасники угоди не можуть дійти до домовленості, то один з них має право перейти до більш радикальних заходів, а саме вирішувати свої питання за допомогою суду.
Особливості судових розглядів
Розглянемо типову ситуацію подачі позовної заяви з точки зору покупця, людини, яка придбала “кота в мішку” і хоче його повернути назад господареві.
Людина, яка вперше стикається з судовими розглядами, має пам’ятати, що судові рішення завжди виходять з певних законів. У своїй заяві ви повинні чітко прописати, що саме бажаєте повернути і на яких підставах. Не забудьте разом із вимогою розірвати договір, прописати іншу вимогу – повернути майно. Під майном ми розуміємо гроші, передані колишньому власнику житла. Коли не вказати другу вимогу, то суд може просто розірвати договір купівлі-продажу, а гроші вам ніхто не поверне. У такому випадку подається нова позовна заява про повернення майна.
Тепер перейдемо на сторону продавця і подивимося, в яких випадках він може звертатися до суду і чому. Досить часто майбутній потенційний власник квартири для особистої перестраховки пропонує продавцю внести в основний договір купівлі-продажу нерухомості пункт, в якому зазначено, що грошові кошти виплачуються тільки після завершення реєстрації та отримання всіх прав на житло.
Небезпека цього пункту полягає в тому, що продавець ризикує втратити частину грошей за квартиру внаслідок недобросовісних намірів покупця. Наприклад, покупець може не виплатити всю суму: прямо в день угоди в нотаріуса попросить розписку на виплату суми, що залишилася, через кілька днів. Це може бути невелика сума в кілька тисяч гривень. Потім доведеться звертатися до суду і відбивати своє майно.
Як бачимо, бувають різні ситуації, які змушують розірвати договір купівлі продажу квартири. Тому найкраще завжди передбачати такі ситуації і виявляти ризики. Радимо перед угодою звертатися до юристів з нерухомості proverka.com.ua і вберегти свої гроші від шахраїв.
