Купівля квартири на вторинному ринку нерухомості може бути вигідним рішенням, адже це часто означає отримання житла у власність практично негайно, без необхідності чекати закінчення будівництва. Однак, щоб уникнути ризиків і непередбачених ситуацій, важливо знати, як правильно підходити до цього процесу. У цій статті ми розповімо, як безпечно й ефективно купити квартиру на вторинному ринку.
Які існують ризики під час купівлі квартири на вторинному ринку?
- Купівля квартири за фіктивною довіреністю.
- Придбання квартири де прописані малолітні діти, або тимчасово виписані особи.
- Укладення договору завдатку, або попереднього договору без дотримання передбаченої законодавством письмової форми з нотаріальним посвідченням.
- Купівля квартири відчуження якої заборонено.
- Квартири в яких здійснювалося незаконне перепланування.
Дії покупця під час купівлі квартири на вторинному ринку
Давайте розглянемо перелік дій, які Вам необхідно здійснити для законної та безпечної купівлі квартири на вторинному ринку і тим самим зменшити ризик купівлі квартири у недобросовісних продавців.
1. Перевірка правовстановлюючих документів на квартиру. Це можуть бути наприклад:
- Договір купівлі-продажу;
- Договір міни;
- Договір дарування;
- Заповіт;
- Свідоцтво про право власності;
- Свідоцтво про право на спадщину;
- Акт про приватизацію та ін.
Кожен із зазначених документів має свою юридичну специфіку і має бути перевірений на предмет відповідності законодавству. У цьому випадку потрібно перевірити, чи є продавець добросовісним набувачем свого об’єкта нерухомості. Для цього перевіряються права попередніх (первинних) власників, а також відповідність правовстановлювальних документів нормам чинного на момент їх створення законодавства.
Потрібно підкреслити, що в жодному разі не варто мати справу з копіями правовстановлювальних документів, навіть завіреними нотаріально, а витребувати в продавця оригінали для огляду та звірки даних.
2. Перевірка продавця і документів продавця
- Паспорт;
- Картка платника податків.
Під час здійснення такої перевірки потрібно звернути увагу на відповідність даних паспорта та ідентифікаційного коду даним, які відображені у правовстановлюючих документах. Обов’язково перевірити паспорт продавця на наявність або відсутність фото по досягненню 25-ти, або 45-річного віку.
Також під час спілкування з продавцем, якщо він має ознаки зловживання алкоголем, потрібно вимагати документ про медичний огляд стану здоров’я. Варто отримувати такий документ разом із потенційним продавцем для того, щоб запобігти їхній підробці чи купівлі. В іншому випадку Ви ризикуєте, що дана особа може бути визнана, в судовому порядку, недієздатною, що договір купівлі-продажу буде визнано недійсним та застосування судом подвійної реституції, коли кожна зі сторін повертається до попереднього стану, тобто продавець отримує квартиру, а покупець витрачені на купівлю кошти. Однак на практиці таке повернення грошей є майже не реальним.
Якщо продавець на момент здійснення продажу квартири перебуває у шлюбі, необхідно отримати письмову, нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя на продаж цієї нерухомості. Така ж згода знадобиться, якщо продавець є єдиним власником цієї квартири.
Обов’язково вимагайте від продавця надання форми № 3. У такому документі вказується інформація про прописаних у цій квартирі осіб.
3. Перевірка прав власності в реєстрах
- Отримання витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна. Такий документ можна отримати виключно у нотаріусів тому, що вони мають окремий доступ.
- Отримання Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Дану перевірку можна здійснити скориставшись сервісом сайту Міністерства юстиції України за наступним посиланням – https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1, а також скориставшись послугами Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАПів), які розташовані у відповідних районах міста Києва.
В цих реєстрах можна отримати інформацію на запити за ПІБ власника нерухомості та адресою об’єкта нерухомості.
– Зазначені сервіси можуть мати не повну інформацію, тому краще звертатися до нотаріусів щодо отримання витягів та інформаційних довідок;
– Не всі об’єкти нерухомості є внесеними до відповідних реєстрів, у зв’язку з цим, якщо Ви отримали інформаційну довідку, де зазначається інформація, що відомості відсутні, радимо звернутися із запитом до БТІ для отримання інформаційної довідки про реєстрацію права власності на об’єкт нерухомості, яка Вас цікавить.
4. Перевірка інформації про об’єкт у Єдиному державному реєстрі (ЄДР) судових рішень
З цього реєстру Ви отримаєте інформацію, чи не була дана квартира, чи не є наразі предметом судових спорів, а також інформацію про судові рішення, які були винесені щодо неї.
Перевірити інформацію за допомогою цього сервісу можна за таким посиланням: http://www.reyestr.court.gov.ua, ввівши адресу квартири.
5. Підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири
На сьогоднішній день, ріелтори часто пропонують покупцям підписувати попередні договори купівлі-продажу квартири, тож потрібно звернути увагу на норми чинного законодавства, що регулюють даний вид правовідносин.
Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у визначений термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі.
Згідно зі ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, яке перебуває у податковій заставі.
Відповідно до пункту 4 статті 203 ЦК України, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
На що звернути увагу під час підписання попереднього договору купівлі-продажу квартири?
- Бажано забезпечити явку всіх осіб, які мають права на цю квартиру та обов’язково всіх хто буде виступати, як продавець/продавці під час підписання основного договору купівлі-продажу.
- Витребувати у продавців для огляду оригінали правовстановлюючих документів, паспортів, ідентифікаційних кодів, свідоцтв про шлюб/розлучення.
- Звірити реквізити продавця/продавців з ідентифікуючими документами (паспорт, ідентифікаційний код).
- Предметом попереднього договору мають бути зобов’язання сторін, щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири за адресою, що відповідає право встановлюючим документам продавця/продавців.
- Чітко вказати строк, до якого сторони домовляються підписати основний договір.
- Визначити місце підписання основного договору.
- Сума основного договору в гривнях.
- Визначити обов’язки сторін.
- Узгодити відповідальність сторін.
- Після узгодження всіх умов договору, підписати кожну сторінку попереднього договору.
Також, варто бути обережними, якщо Вам пропонують підписати договір про наміри, адже відповідно до частини 4 статті 635 Цивільного кодексу України, договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не можна вважати попереднім договором.
Отже, з вищевикладеного стає зрозумілим, що купівля-продаж квартири є справою відповідальною, копіткою та потребує фахової юридичної спеціалізації у даній сфері, тож для правильної підготовки, супроводження та здійснення даних правочинів пропонуємо звернутися до спеціалізованих юридичних фірм, які надають повний спектр відповідних послуг.
